商品房拆遷的安置

　　【案情經(jīng)過】

　　李某在西安市某大街有早期購置的商品房壹套,建筑面積為100平方米,西安市某開發(fā)商在實施改 造的過程中,需對李某的房屋進行拆遷,由于李某常年在外地工作，某開發(fā)商在沒有同李某就房屋的拆遷情況進行協(xié)商、也沒有簽訂任何協(xié)議、李某毫不知情的情況下就委托拆遷單位對李某的房屋進行了野蠻拆遷。李某在收集相關(guān)證據(jù)后以侵權(quán)為由將開發(fā)商訴諸人民法院，法院判決開發(fā)商對李某進行賠償，該賠償數(shù)額遠遠大于合法拆遷補償?shù)臄?shù)額。

　　通過上述案例不難看出，合法拆遷對于開發(fā)商來說至關(guān)重要，那么，開發(fā)商如何進行合法的房屋拆遷呢?

　　【法理分析】

　　一、關(guān)于拆遷實施主體

　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補償管理條例》、《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》相關(guān)規(guī)定可知，開發(fā)商在對商品房進行拆遷時，有權(quán)自己進行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷。其中，開發(fā)商在委托有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷時，應(yīng)該簽訂書面的委托協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，特別是應(yīng)對拆遷實施單位違法拆遷導致的損失賠償如何承擔的問題進行詳細的約定，以維護開發(fā)商的合法權(quán)益。

　　二、拆遷租賃房屋時，拆遷人怎樣安置被拆遷人和承租人

　　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　三、拆遷安置應(yīng)注意的程序性問題

　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補償管理條例》、《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》的規(guī)定可知:“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由市拆遷辦或區(qū)、縣拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的區(qū)、縣拆遷主管部門或市拆遷辦的，由本級人民政府裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、過渡用房的，不停止對裁決的執(zhí)行。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依照協(xié)議約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。”所以，根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在對商品房實施拆遷時應(yīng)當先和房屋的所有權(quán)人協(xié)商爭取成拆遷安置協(xié)議，如不能達成拆遷安置協(xié)議，為了不耽誤拆遷的進度，可向西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室申請裁決。裁決一般應(yīng)當在30日作出。任何一方對裁決不服可向人民法院提起訴訟，如果拆遷人提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的進行。