摘要：總體來看，目前中國房地產市場的核心矛盾是日益上漲的房價與社會普遍消費承受力落差加劇。調控者的根本思路也一直是鼓勵自住、鼓勵剛性居住。多數政策在普通商品房的一次購買方面給予優惠。廉租房和經濟適用房等保障性住房更是從土地、信貸等各方面大加支持。

　　每一次房地產政策調整的節點，對于樓市調控者而言，都是一次能力大考。而十余年房地產市場化道路的實踐證明，調控者在大考時多數成績平平，效果難言如意。

　　總體來看，目前中國房地產市場的核心矛盾是日益上漲的房價與社會普遍消費承受力落差加劇。調控者的根本思路也一直是鼓勵自住、鼓勵剛性居住。多數政策在普通商品房的一次購買方面給予優惠。廉租房和經濟適用房等保障性住房更是從土地、信貸等各方面大加支持。

　　然而，令市場無比困惑的是，為什么我們的政策初衷是解決這一根本矛盾，而政策的效果卻是矛盾日益加劇呢？從媒體報道的各方消息看，深圳房價在今年9月攀升至2萬以上，溫州房價甚至高達2.6萬/平方米。上海的2萬房源甚至已經轉移至外環線開外。成都、重慶等原本穩定的二、三線城市房價也在地王推動下開始扶搖直上……

　　從表面上看，通貨膨脹預期、土地升值預期是房價直線上漲的最重要原因。在一些官方專家的解釋中，中國城市化進程剛剛開始，這決定了未來20年時間，城市土地和房屋價值仍將處于一個升值過程。

　　“我們做過調查，以前成都市場的投資客比例不到1%，但最近一段時間，感覺投資比例已經上升至20%。”成都開發商介紹。上海一個位于西北區域的公寓房開發商透露，多數房源被政府部門等關系單位先行定購，進入市場公開銷售的房源價格則大幅上漲。

　　筆者認為，解決目前高房價問題的根本辦法是打破官商互利，解開地方政府的土地收益依賴，徹底打擊捂盤捂地，充分釋放存量。但在業內人士看來，這是一個“比任何問題都難解決的問題”。而多數調控政策以治標不治本，甚至形式主義的姿態出現，無法解決根本問題。

　　回顧2005年以來的宏觀調控，我們看到過建設部所謂“套內建筑面積”這一自擺烏龍的政策，看到過“70-90”政策在爭議中誕生又悄然退市。看到過商業銀行為爭取房貸客戶混戰一片，看到過地方政府高調承諾的廉租房和經濟適用房計劃無疾而終。

　　歸根結底，政府出臺政策的本意是要應付民意還是思考根本性解決問題之道，這是決定政策優質與否的核心。而我們看到的很多政策，不僅有應付之嫌，甚至連基本的“可持續性”都無法做到。

　　“認識錯誤要依賴少數精英，改正錯誤時是整個社會一致行動。來回往復式的試錯，為此付出的不必要的成本，難以度量。”經濟學家吳敬璉在《中國經濟60年》一文中稱。這一評價是在論述計劃經濟體制的弊端，放在今天的房地產市場宏觀調控上，同樣適用。

　　從這個意義上看，我們對2009年底可能出現的一次房地產政策拐點，可能擔心更多，也期望更重。

　　我們希望決策者不止于為了解決燃眉之急，來決定房地產優惠政策哪些取消，哪些延續，如何延續。為了解決現階段樓市的根本矛盾，決策者更需要深入思考承諾與兌現承諾的關系，權力與責任、義務的關系。